Für Soldaten der Bundeswehr
Wie Soldaten mit einer
einzigen Immobilie
ein zweites Einkommen aufbauen
Der Praxis-Guide · 7 Ziele · 1 Strategie · 1 Objekt
Banken lieben dein Profil. Dein Gehalt kommt pünktlich, dein Job ist sicher, deine Bonität ist Top. Was du daraus machen kannst – und welche Fehler du vermeiden musst – erfährst du auf den nächsten Seiten.
Inhalt
Was dich auf den nächsten Seiten erwartet.
Ehrlicher Hinweis
Dieser Guide ist keine Anlageberatung. Er zeigt dir Mechaniken und Beispiele aus der Praxis. Vor jeder Entscheidung sprich mit deinem Steuerberater und einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten – idealerweise einem, der die Bundeswehr-Welt kennt.
01 · Vorwort
Warum Banken Soldaten lieben –
und was du daraus machen solltest.
Du hast etwas, das Selbstständige sich wünschen und Angestellte selten erreichen:
ein planbares Einkommen, einen krisensicheren Arbeitgeber und – als BS – eine lebenslange Pension; als SaZ Bw-Bonus über Treueerklärung und Berufsförderungsdienst. Genau das macht dich für Banken zum Wunschkunden.
Während andere Anträge mit Schufa-Schmerzen ausfüllen, bekommst du häufig bessere Konditionen, höhere Beleihungen und schnellere Zusagen. Diesen Vorteil einmal im Leben auszuspielen, kann den Unterschied zwischen knapper Versorgung und finanzieller Freiheit bedeuten.
Dieser Guide richtet sich an Soldaten der Bundeswehr (Berufssoldaten, SaZ, Reservisten) mit mindestens 2.500 € Netto und 20.000 € Eigenkapital (Tagesgeld, ETF, Krypto zählen mit).
Mannschaften und Kurzdiener sind nicht die Zielgruppe – nicht weil sie es nicht verdienen, sondern weil die Mathematik in der DZE-Phase noch nicht aufgeht.
Wir reden Klartext: keine Hochglanz-Versprechen, keine 12 %-Renditen, keine Schrott-Immobilie in Munster oder Cuxhaven. Nur das, was wirklich funktioniert – wenn du es richtig machst.
„Eine vermietete Immobilie ist die einzige Anlageklasse, bei der dir jemand anderes dein Vermögen aufbaut – während du Dienst schiebst."
Ziel 1 · Steuern sparen
Das Finanzamt wird zum stillen Co-Investor.
Wer eine Immobilie vermietet, schreibt sie steuerlich ab. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen – und damit deine Steuerlast.
AfA – die Abschreibung
Auf den Gebäudeanteil deines Kaufpreises kannst du bei Bestandsobjekten (Baujahr ab 1925) 2 % jährlich, bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % als „Absetzung für Abnutzung" geltend machen. Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € sind das 4.000 € bis 6.000 € pro Jahr, die deine Steuerlast senken – ohne dass tatsächlich Geld abfließt.
Werbungskosten
Zinsen, Hausgeld (umlagefähig), Verwaltung, Reparaturen, Fahrtkosten zur Wohnung, sogar dieser Guide hier – alles, was im Zusammenhang mit der Vermietung anfällt, mindert deinen steuerpflichtigen Gewinn. Bei einem Hauptmann mit ca. 32 % Grenzsteuersatz rechnen sich 5.000 € AfA in ~1.600 € echter Steuerersparnis um. Beim Stabsoffizier ab A14 oder bei Doppelverdienern liegt der Hebel deutlich höher – bis 42 %.
Beispiel Hauptmann
55.000 € zu versteuerndes Einkommen, dazu eine vermietete ETW. AfA 5.000 €, Zinsen 8.750 €, Mieteinnahmen 13.800 €, Verwaltung 1.200 €. Steuerlich relevanter Verlust: rund 1.150 €. Steuerersparnis: knapp 370 € in Jahr 1, deutlich mehr in den Folgejahren, wenn die Tilgung den Zinsanteil drückt.
bei 5.000 € AfA und ca. 32 % Grenzsteuersatz
AfA ist kein Cashflow-Verlust. Du kassierst Miete, das Finanzamt schenkt dir die Abschreibung obendrauf.
Ziel 2 · Hebeleffekt nutzen
20.000 € Eigenkapital steuern 250.000 € Vermögen.
Kein anderer Vermögenswert lässt sich so günstig mit fremdem Geld finanzieren wie eine deutsche Wohnimmobilie. Diesen Hebel nutzt du genau einmal richtig.
Wie der Hebel funktioniert
Du legst 20.000 € auf den Tisch. Die Bank legt 230.000 € dazu. Steigt das Objekt um 2 %, sind das 5.000 € Wertzuwachs. Bezogen auf dein eingesetztes Kapital ist das eine Eigenkapitalrendite von 25 % – allein aus Wertsteigerung. Mieteinnahmen und Tilgung kommen oben drauf.
Warum Banken dich lieben
Pfändbares, planbares Einkommen. Beamtenähnlicher Status. Niedriges Ausfallrisiko. Während Selbstständige mit BWA und Steuerbescheiden kämpfen, reicht bei dir oft die Bezügebescheinigung. Das übersetzt sich in bessere Zinsen, höhere Beleihungen und schnellere Zusagen.
Der Sweet Spot
10–15 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten ist für Soldaten oft die beste Quote: hoher Hebel, aber genug Puffer für Zinsänderungen. Eine 100 %-Finanzierung ist möglich, aber riskanter – und bei der Anschlussfinanzierung schmerzhaft.
aus Wertsteigerung + Tilgung im Jahr 1 (typischer Korridor)
Hebel wirkt in beide Richtungen. 2 % Wertverlust = 25 % EK-Verlust. Deshalb: B-Lage, Bestand, lange Zinsbindung.
Ziel 3 · Versorgungslücke schließen
Versorgungslücke schließen – unabhängig vom Status.
Berufssoldaten erhalten eine Pension deutlich unter dem letzten Aktivbezug. SaZ und Reservisten stehen nach Dienstende ohne Bw-Versorgung. Beides löst eine vermietete Immobilie – sie läuft 25+ Jahre und trägt später dich.
Die Lücke in Zahlen
Ein BS mit 40 Dienstjahren erreicht in der Regel 71,75 % der ruhegehaltfähigen Bezüge. Klingt viel – ist aber netto, nach Steuern und ohne Zulagen, oft 1.000 € bis 1.500 € weniger im Monat als im aktiven Dienst. Bei SaZ ist die Lücke noch größer: Nach 12 Jahren Dienstzeit gibt es Übergangsgeld, dann den freien Arbeitsmarkt.
Die Immobilie als Lückenfüller
Wenn deine Immobilie nach 25–30 Jahren abbezahlt ist, fällt die Annuität weg. Die Miete bleibt – inflationsangepasst. Bei einer ETW mit 1.150 € Kaltmiete heute reden wir nach Inflation über ~1.700–2.000 € in 25 Jahren. Lebenslang, ohne neuen Aktiventransfer.
Timing zählt
Wer mit 32 kauft, hat das Objekt mit 57 abbezahlt – sieben Jahre vor regulärer Altersgrenze. Wer mit 42 startet, ist mit 67 dran. Beides funktioniert, aber je früher, desto mehr Tilgung erledigt der Mieter – nicht du.
nach 25 Jahren Tilgung – als zweites Einkommen
Übergangsgeld plus Mieteinnahme = Brücke zum nächsten zivilen Job ohne finanziellen Druck.
Ziel 4 · Inflation schlagen
Tagesgeld verliert. Sachwerte gewinnen.
Deine 50.000 € auf dem Tagesgeldkonto sind in zehn Jahren bei 3 % Inflation real nur noch 37.000 € wert. Eine Immobilie macht das umgekehrte Spiel: Sachwert bleibt, Schulden schmelzen.
Die stille Enteignung
Geldwerte – Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld – verlieren jedes Jahr Kaufkraft, sobald der Zins unter der Inflationsrate liegt. 50.000 € heute, 3 % Inflation, 10 Jahre = ~37.200 € reale Kaufkraft. Die Zahl auf dem Kontoauszug verändert sich nicht – was du dir dafür kaufen kannst, schon.
Sachwert + Schulden = doppelter Gewinn
Eine Immobilie ist ein Sachwert. Ihr Preis und ihre Miete steigen langfristig mit der Inflation. Gleichzeitig sind deine Schulden in Euro fixiert – sie schrumpfen real mit jeder Inflationsrunde. Inflation, die deine Sparkasse arm macht, macht dich reicher – wenn du auf der richtigen Seite der Bilanz stehst.
Historische Daten
Deutsche Wohnimmobilien in B-Lagen haben in den vergangenen 30 Jahren im Schnitt 2–3 % p. a. an Wert zugelegt – ohne die Phase 2010–2022, in der es deutlich mehr war. Mietsteigerungen folgen, mit Verzögerung, der Inflation.
auf 50.000 € Tagesgeld in 10 Jahren bei 3 % Inflation
Tagesgeld: Du verlierst leise. Immobilie: Mieter zahlt, Inflation hilft, Sachwert bleibt.
Ziel 5 · Vermögen mit fremdem Geld
Der Mieter bezahlt deine Tilgung.
Das ist die eleganteste Mechanik der Welt: Du kaufst ein Objekt, jemand anderes überweist dir jeden Monat den Betrag, mit dem du es abbezahlst.
Die Cashflow-Logik
Kaltmiete 1.150 € – Annuität 1.100 € – Hausgeld nicht umlagefähig 80 € – Rücklage 50 € = −80 € pro Monat aus eigener Tasche. Klingt erstmal nach Verlust. Ist aber: monatlich rund 400 € Tilgung, die der Mieter trägt, plus Steuerersparnis. Netto baust du Vermögen auf, während du formal 'draufzahlst'.
Nach 25 Jahren
Annuität fällt weg. Objekt ist abbezahlt. Mieteinnahmen fließen voll in deine Tasche. Aus 30.000 € Eigenkapital plus monatlichem Mini-Zuschuss ist eine schuldenfreie Immobilie mit ~300.000–400.000 € Wert geworden – plus 25 Jahre Wertsteigerung.
Der Knackpunkt: Disziplin
Du musst diese 80 € pro Monat aushalten. Wer in Jahr 4 verkauft, weil der Cashflow negativ ist, hat das Konzept nicht verstanden. Der Plan heißt: 25–30 Jahre halten, dann ernten.
kumuliert über 25 Jahre bei 240.000 € Darlehen
Das ist kein Trading. Das ist 25 Jahre Disziplin gegen 25–35 Jahre passives Einkommen.
Ziel 6 · Krisensicher investieren
Sachwerte gehen nicht insolvent.
Eine Aktie kann auf null fallen. Ein Krypto-Coin kann verschwinden. Eine vermietete Wohnung in einer deutschen B-Stadt verschwindet nicht.
Das Substanzargument
Hinter deiner ETW steht ein realer, vermietbarer, bewohnbarer Gegenstand. Eine Insolvenz – wie bei Wirecard, FTX oder einer Fluggesellschaft – ist ausgeschlossen. Selbst bei harten Marktrückgängen verlierst du nicht den Vermögenswert, sondern – kurzfristig – nur Marktbewertung.
Volatilität: Aktien vs. Immobilien
DAX-Drawdowns von −40 % binnen weniger Wochen sind historisch normal. Deutsche B-Lagen-Wohnimmobilien hatten ihren härtesten Drawdown 2022–2024 mit ca. −10 bis −15 % Bewertung – bei weiterlaufenden Mieteinnahmen. Wer nicht verkauft, sieht den Knick nicht in der eigenen Tasche.
Diversifikation, aber realistisch
Eine Immobilie ist nicht diversifiziert. Sie ist ein Klumpen. Deshalb gehört sie als Baustein in dein Vermögen, nicht als ganzer Plan. ETF-Sparplan, Notgroschen und Versicherungsschutz bleiben Pflicht.
für deine vermietete Wohnung – sie kann nicht pleitegehen
Krisensicher heißt nicht risikolos. Mietausfall, Wertverlust, Zinsschock sind real – aber managebar.
Ziel 7 · Steuerfrei verkaufen
Nach 10 Jahren gehört der Gewinn dir.
§23 EStG ist das vielleicht charmanteste Steuergesetz Deutschlands: Verkaufst du deine vermietete Immobilie nach 10 Jahren, ist der Gewinn komplett steuerfrei.
Die Spekulationsfrist
Bei vermieteten Immobilien gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist (§23 EStG). Innerhalb dieser Frist sind Veräußerungsgewinne mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Danach: 0 %. Egal wie hoch der Gewinn ist.
Was das praktisch bedeutet
Kaufpreis 250.000 €, Verkaufspreis nach 11 Jahren 320.000 €. Gewinn: 70.000 €. Steuer: null. In keiner anderen Anlageklasse bekommst du diesen Vorteil – Aktien werden mit 25 % + Soli besteuert, Krypto erst nach einer Frist und mit anderen Regeln.
Drei Strategien danach
1. Halten und Mieten kassieren – die ruhige Variante.
2. Verkaufen und Gewinn ins nächste Objekt mit größerem Hebel rollen.
3. Vererben/Schenken – Freibeträge alle 10 Jahre nutzen, Vermögen in der Familie halten.
nach 10 Jahren Haltedauer (§23 EStG)
Plan A heißt selten verkaufen. Plan B heißt: Du könntest jederzeit. Diese Optionalität ist Gold wert.
03 · Beispielrechnung
Wie das in echten Zahlen aussieht.
Hauptmann, 32 Jahre, 3.400 € Netto. Kauft eine 65 m² ETW in einer deutschen B-Lage für 250.000 € (inkl. Nebenkosten ca. 270.000 €). Annahmen: 30.000 € EK, 240.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung, 1.150 € Kaltmiete, 2 % AfA.
| Objekt & Finanzierung | |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (≈11,5 %) | 30.000 € |
| Eigenkapital | 30.000 € |
| Darlehen | 250.000 € |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Anfangstilgung | 2,0 % |
| Annuität monatlich | 1.146 € |
| Gesamtinvestition | 280.000 € |
| Cashflow & Steuer (Jahr 1) | |
|---|---|
| Kaltmiete monatlich | 1.150 € |
| Mieteinnahmen p. a. | 13.800 € |
| Zinsen p. a. (Werbungskosten) | −8.750 € |
| AfA 2 % p. a. | −5.000 € |
| Verwaltung/Instandhaltung | −1.200 € |
| Steuerlich relevanter Verlust | −1.150 € |
| Steuerersparnis bei ≈32 % | +370 € |
| Eigenkapitalrendite ≈ | +10–12 % p. a. |
passiver Cashflow monatlich nach Tilgung (heutige Kaufkraft)
potenzielle Wertsteigerung über 25 Jahre
Verkauf nach §23 EStG ohne Spekulationssteuer
Vereinfachte Beispielrechnung. Keine Anlageberatung. Tatsächliche Werte hängen von Objekt, Bonität und Marktlage ab.
04 · Typische Fehler
Die 5 teuersten Irrtümer von Soldaten.
Wir haben Hunderte Gespräche mit Bundeswehr-Angehörigen geführt. Diese fünf Fehler tauchen immer wieder auf – und kosten in der Summe oft mehr als das gesamte Eigenkapital.
Die Kasernen-Falle
Du kaufst am aktuellen Standort, weil du den Markt vermeintlich kennst. Munster, Cuxhaven, Pfullendorf – schöne Orte, aber dünne Mietmärkte. Bei Versetzung sitzt du auf einem Klumpenrisiko.
Die Eigennutzungs-Lüge
„Erst selber drin wohnen, später vermieten." Klingt charmant – kostet dich AfA, Werbungskosten und Steuervorteile. Eine Kapitalanlage ist eine Kapitalanlage. Punkt.
Die DZE-Verdrängung
SaZ rechnen oft mit der Tilgung, aber nicht mit der Anschlussfinanzierung. Wenn deine Dienstzeit endet, ändert sich dein Bonitätsbild. Plane das von Tag 1 mit.
Die Vermittler-Versuchung
Strukturvertriebe lieben Soldaten. „Steueroptimiertes Pflegeapartment" oder „Denkmal-AfA in Sachsen" – häufig überteuert, illiquide, schwer wiederverkäuflich. Bestandsobjekt in einer B-Stadt schlägt 9 von 10 Neubauangeboten.
Die Versicherungs-Ignoranz
Berufsunfähigkeit, Risikoleben, Wohngebäudeversicherung – wer 250.000 € Schulden trägt, muss seine Familie absichern. Das ist Pflichtprogramm, nicht Kür.
05 · Eignungs-Checkliste
Bin ich bereit?
Hak ehrlich ab. Wer 7 von 9 Punkten erfüllt, kann den nächsten Schritt gehen. Wer weniger erreicht, sollte zuerst Eigenkapital aufbauen oder die DZE-Frage klären.
Dein Ergebnis
06 · Nächster Schritt
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